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Les documents que Truffle Farms ne veut pas que vous lisiez

The documents truffle farms doesn't want you to read

Nous faisons référence à des documents mis en ligne par Truffle Farms dans notre communiqué de presse commun avec FNE LR. Suite à notre lettre ouverte, et à un coup de fil très offensé de Martin Waddell*, Truffle Farms a supprimé des contenus de son site. Nous les remettons en ligne.

* essentiellement parce que nous avons qualifié sa société "d'anglaise", alors que celle ci est écossaise. We apologize.

 

Newsletter Truffle Farms Spring 2018         Newsletter Truffle Farms Summer 2018

 

Traduction de la newsletter - été 2018

1er octobre 2018

Bienvenue sur notre bulletin d'été 2018. Nous avons eu une période estivale très occupée, mais nous avons tout de même réussi à obtenir un peu de temps de voyage et de vacances avec nos familles. Comme d'habitude, nous aimerions remercier et souhaiter la bienvenue à tous nos nouveaux membres qui nous ont rejoints depuis notre dernier bulletin du printemps.

Développement d'arbres - Nous avons réussi à visiter l'IRTA pendant cette période et nous avons passé beaucoup de temps à revoir le développement du projet avec Marcos et l'équipe. Je peux également confirmer que nous avons commandé 50000 arbres supplémentaires, ce qui porte notre exploitation totale à 106200. Cela signifie que nous avons dû déplacer 30000 arbres dans une nouvelle installation IRTA à Cabrils, près de Barcelone, mais sur la côte.
Je mettrai une vidéo de ça sur la page vidéo dès que je peux. Si vous avez la chance de visiter Cabrils, il y a un endroit étonnant très proche qui est un hommage à toutes les bonnes choses à manger et à boire en Catalogne. L'Espinaler Food Hall. Nous y avons déjeuné après une matinée épuisante à installer les arbres. https://trufflefarms.com/videos/. Cela signifie maintenant que nous avons des arbres à l'IRTA Torre Marmion et à l'IRTA Cabrils - des installations de recherche végétale de classe mondiale du gouvernement espagnol.

Plantations/Terres - Que se passe-t-il aux Jasses, notre domaine de 471 hectares, à 30 minutes au nord de Montpellier et de la Méditerranée en France ? Comme mentionné dans le bulletin du printemps, la bureaucratie gronde et nous a contraints à céder 100 hectares sur le haut plateau de nos terres. C'est parce que... "attendez-le" notre terre a deux routes publiques qui la traversent et c'est donc techniquement 3 parcelles de terre, pas une seule. Ces routes signifient effectivement que certains organismes publics peuvent exercer un droit de préemption... et ils l'ont fait. Une zone adjacente aux terres que nous perdons est une grande réserve naturelle gérée par nos deux communes locales (municipalités). Ils ont souhaité exercer le droit de préemption et l'ont notifié en 2005. Il était inévitable qu'ils utilisent la vente à nous pour y parvenir, car le propriétaire précédent a refusé de leur vendre le terrain au cours de ses nombreuses décennies de propriété. On le prend personnellement, car cette terre était très plantable, sans coûts de défrichage énormes. Cependant, en fin de compte, il n'y a tout simplement aucun intérêt à le combattre légalement, en dépit d'un dossier solide, car cela prendrait deux ans et ne garantirait pas de gagner l'affaire.

Protéger ce qui reste - Nous en sommes donc à 371 hectares. Ce que nous avons l'intention de faire, c'est d'exercer notre droit de construire des bâtiments agricoles sur le plateau que nous conservons après 5 ans pendant que nous en sommes propriétaires. Cela aura pour effet de supprimer le droit de préemption future de ces 216 hectares en raison de la route publique centrale qui traverse le terrain, séparant les parties inférieure et supérieure de la terre.
 
Retard ou pas de retard - Ce droit de préemption semblait nous remettre à partir de la date d'achèvement de fin octobre indiquée dans l'entente. Cependant, après avoir résolu le problème de la préemption, nous envisageons à nouveau d'essayer d'achever les travaux d'ici la fin octobre. Cependant, en raison de la période de retardement, nous avons reporté le levé de forage et les travaux de forage connexes. De plus, la planification de l'irrigation et des capteurs avait été repoussée. En fin de compte, la plantation a donc été repoussée. Il y a dix jours, tout cela a été repris et nous avons encore une fois l'espoir de planter avant Noël cette année. Tout le monde est maintenant à la pompe pour accélérer nos activités et l'achat de machinerie pour accomplir les gros travaux.
 
Plans de plantation - Il est prévu de planter jusqu'à 40 hectares d'ici la fin de mars 2019 au total cette saison. Il s'agit d'une plantation de 9 et 7 hectares, respectivement, de plus que les deux plantations les plus productives d'Europe, qui se trouvent toutes deux dans la région de Teruel, en Espagne, et nous ne faisons que commencer. Nous ne sommes rien si ce n'est ambitieux.
 
Le grand camion et la remorque sont venus 3 fois avec des arbres, du substrat et des palettes de pots à replantation.
 
Développement d'arbres - Avec l'occupation des Jasses et pour faciliter la capacité de Barcelone, ainsi que pour acclimater nos vieux arbres, nous avons apporté 5 000 arbres de 6 ans et 3 500 arbres de 4 ans au Domaine et les avons rempotés dans le nouveau substrat. Encore une fois, il y a une courte vidéo montrant ce processus qui sera sur les pages vidéo. Il s'agissait d'un exercice logistique important et soigneusement planifié qui s'est déroulé sur 9 jours très durs et très longs. Il a aussi choisi de nous bénir avec de très fortes pluies pour environ 5 de ces jours. Pas génial pour travailler, mais génial pour les arbres. Nous avions également besoin d'installer un système d'arrosage automatisé et filtré pour les arbres une fois qu'ils avaient été rempotés et placés en toute sécurité dans la cour. Heureusement, il y a un grand puits d'eau ancienne et propre que nous avons pu utiliser pendant les premières semaines. Cela nous a permis d'économiser de l'eau et nous a permis de passer la majeure partie des mois secs de l'été. Cependant, nous sommes maintenant sur l'eau potable et il ne fait aucun doute que la facture va monter en flèche, jusqu'à ce que les nouveaux trous de forage soient forés dans le cadre de la mise en place du nouveau système d'irrigation pour les plantations.

Prochain programme de travaux - Il y a une série de travaux qui doivent être achevés au cours des prochains mois. Il s'agit notamment des relevés hydrologiques qui sont en cours de réalisation au moment où j'écris ces lignes, en préparation pour le forage de trous de sonde. Ensuite, l'équipement de tête et les stations de pompage devront être mis en place. Il se peut que nous devions endiguer une pente supérieure vers le nord-est pour créer un réservoir d'eau, mais cela dépend de l'issue des nouveaux forages. Avec nos deux forages existants, il s'agit d'un plan de secours sûr à conserver. Bien qu'ils soient adéquats pour le remplissage des réservoirs des barrages, ils ne répondraient pas à nos besoins en ce qui concerne notre préférence préférée pour un système de "tirage à la demande en conditions réelles". Nous prévoyons de recevoir nos plans de plantation et d'irrigation des équipes en Espagne, dans les 10 prochains jours. Ces plans comprendront des plans d'urgence pour l'alimentation des réservoirs et des autres sources d'énergie. Nous avons déjà commencé l'acquisition d'équipement, avec l'achat d'une camionnette pour le transport en commun général hors route et sur route, et le premier quad pour l'accès en terrain accidenté avec un treuil et un moteur puissant.

Clôtures - nous attendons les prix de l'entrepreneur pour le périmètre des 40 hectares initiaux et, sous réserve des soumissions que nous recevrons, nous prendrons la décision de retenir les services d'un entrepreneur ou simplement de fournir seulement et d'ériger les clôtures en interne. Le temps jouera probablement un rôle important dans cette décision particulière, mais nous avons la possibilité d'installer d'abord nous-mêmes une clôture de protection inférieure à l'épreuve des animaux pendant les premières années, qui peut être érigée et électrifiée relativement rapidement. L'idée serait alors d'installer une clôture de sécurité contractuelle complète, une fois que le niveau de culture justifie une sécurisation complète contre le vol et l'intrusion humaine.
 

Défrichage - Il s'agit d'une activité essentielle étant donné qu'une grande partie de nos terres devront être défrichées à des degrés divers avant la plantation. Essentiellement, nous ne pouvons pas replanter là où les chênes sauvages de la Méditerranée n'ont pas connu une pause de deux ans après le déboisement. En effet, le terrain doit être naturellement vidé de l'infrastructure sporale existante avec laquelle le sol sera contaminé. Un autre facteur critique est la nature des strates de roches calcaires très variables à travers Les Jasses. Nos essais et analyses de l'été ont montré que même les strates rocheuses les plus dures peuvent être fragmentées avec des machines d'usine relativement petites. Cependant, l'acquisition prévue d'une excavatrice de vingt tonnes accélérera considérablement notre programme de défrichage au cours de l'hiver prochain. L'un des avantages du défrichage avec la combinaison de sol et de strates rocheuses que nous avons, c'est qu'une fois le processus terminé, il ne nous restera pas un sol presque parfait, mais le sol parfait et la couche supérieure de petites pierres pour la culture moderne des truffes. Ajoutez à cela notre substrat composite et cela nous rend encore plus enthousiastes, en tant qu'équipe, à l'idée que nous avons tous la possibilité de devenir la plus grande ferme de truffes du monde aux Jasses.


Traduction de la newsletter - printemps 2018

24 mai 2018 | Bulletins d'information

Bienvenue sur notre lettre d'information du printemps 2018. Depuis Noël, TFE connaît un énorme succès, même si cela a commencé avec un gros revers. On dit que chaque nuage a une ligne argentée. Dans notre cas, cela s'est avéré vrai. Tout d'abord, je voudrais remercier et souhaiter la bienvenue à tous nos nouveaux membres qui se sont joints à nous depuis notre dernier bulletin de Noël.

Un nouveau partenariat - En mars, nous avons conclu un accord avec Live and Invest Overseas Publishing and Networking Organisation. C'était après Katherine Peddicord et Lief Simon que les propriétaires sont venus nous rendre visite à l'IRTA et à Cardedeu en janvier, dans le cadre de leur diligence raisonnable pour pouvoir offrir notre opportunité à leur clientèle. Nous sommes heureux de dire qu'après avoir assisté à leur fascinante conférence au Panama, un certain nombre de leurs membres ont choisi de devenir membres du TFE. Nous sommes très heureux de vous accueillir à bord de TFE pour cette "Aventure de la Truffe" et de vous accueillir parmi nous.

Développement des arbres - Une visite à l'IRTA serait incomplète sans un examen approfondi de nos arbres qui sont en superbe état. Je peux également confirmer que nous avons commandé 30 000 arbres supplémentaires, ce qui porte notre exploitation totale à 54 700 arbres. Nous avons l'intention d'accélérer la production et la plantation d'arbres au cours des 4 à 5 prochaines années. Nous planterons nos 10 premiers hectares d'arbres de 5 ans à l'automne 2018, pas en mars/avril comme l'annonçait mon bulletin d'information de Noël, mais plus tard, avec la ligne argentée. Les 20 hectares d'arbres de 3 ans ciblés pour octobre/novembre resteront dans les délais prévus. Ce sera une saison de plantation chargée avec 30 hectares à livrer cet automne. Tous ces arbres recevront une série supplémentaire de traitements de spores mâles et de bactéries lors de la plantation. Ceci assurera une existence continue de spores mâles saines et élevées au stade de la fondation des arbres qui s'établissent dans la plantation.

Plantations/Terres - D'abord les mauvaises nouvelles avant le silver-lining. Vous vous souviendrez que nous avions signé un contrat d'achat le 16 octobre 2017 pour l'achat d'une ferme de 64 hectares (158 acres) près de Lafage dans l'Aude. Vous vous souvenez peut-être aussi qu'il y avait un problème concernant un agriculteur qui avait abandonné son "fermage" (bail agricole) sur une partie de la terre. et cela avait permis au propriétaire libre de convenir d'une vente avec nous. (Vous pouvez lire toutes les convolutions dans le bulletin de Noël sur notre site web si vous n'en avez pas reçu une copie.) La semaine avant Noël, nous nous sommes rendus en équipe pour faire une étude de site et élaborer un plan de plantation. Moi-même, Xavi et Marcos, nos principaux scientifiques, Roger notre directeur immobilier et bien sûr Graeme mon co-directeur. Nous y avons passé une matinée longue mais agréable, malgré un temps terrible, froid, humide et venteux, ce qui a été un choc puisque nous venions de Barcelone où nous avions accueilli Lief et Cathy sous le soleil.

Après cela, nous sommes arrivés chez le notaire au centre de Castelnaudary (le Cassoulet, le ragoût de haricots blancs préféré de tous les Français), prêts à signer le Compromis de Vente et à verser l'acompte. La première curiosité était l'étrange serviabilité de l'agriculteur à la propriété, mais la seconde, étant donné la précision de ces questions en France, était que lorsque le notaire a commencé, il faisait référence à 74 hectares de terre. Nous nous sommes regardés les uns les autres et les agents ont été perplexes et tous ont regardé collectivement le notaire. Puis, avec l'agent, le notaire a parcouru les parcelles par leur numéro cadastral et en a biffé quelques-unes pour arriver à l'hectarage "correct" de 64. Cela ne s'est jamais produit en une telle occasion, d'après mon expérience. Au lieu de signer à ce moment-là, le notaire a examiné le dossier avec soin et m'a dit qu'il avait maintenant tout ce qu'il voulait et qu'il allait préparer le Compromis de vente et me l'envoyer pour signature dès que possible. Nous avons tous quitté son bureau et je pense que quelque chose me tracassait derrière la tête. De retour au Royaume-Uni, j'ai appelé le notaire et lui ai demandé de m'envoyer la liste des parcelles cadastrales et les plans qu'il avait dans le cadre du dossier de vente. Il l'a envoyé cet après-midi-là. Imaginez mon choc quand j'ai découvert que l'agriculteur, en acceptant d'abandonner son fermage, avait annexé des parcelles critiques pour la plantation et l'accès, y compris la source d'eau, à sa propriété libre en échange d'autres parcelles non plantables de sa propre propriété libre comme condition à sa renonciation du bail. En fait, nous avons été contraints d'acheter sa terre et sa ferme aussi. Le notaire comprenait parfaitement ce qui s'était passé depuis, le transfert immédiatement antérieur des parcelles en pleine propriété ne serait pas apparu lors de la recherche cadastrale. Si nous avions simplement signé, nous aurions été condamnés à une pénalité pour nous être retirés. J'ai émis notre avis de retrait, que le notaire a pleinement appuyé et informé les autres parties. Comme partout dans le monde, en France, le principe de "l'acheteur averti" s'applique. Mais bien sûr, c'est cette chicane qui a mis nos plantations derrière nous pendant 6 à 8 mois.

Pas vraiment désespéré - Nous étions donc là la deuxième semaine de janvier - beaucoup d'arbres à planter et pas de terrain et nous manquons d'espace à l'IRTA, puisque nous avons 30 000 nouveaux arbres en germination. J'ai examiné la liste complète de nos prospects et j'ai appelé des agents pour voir quelles étaient les positions. Nous avions visité une propriété le soir d'une longue journée chaude et épuisante en juillet de l'été dernier. Nous savions en conduisant sur la route qui nous y menait à 18h45 (environ 90 minutes de retard) que c'était un pays de truffes parfait et Marcos et Xavi comme moi étaient excités à mesure que nous approchions. Nous sommes arrivés et nous nous sommes excusés auprès de l'agent, qui s'est avéré être un Écossais de Fife, Adam Dakin - à environ 25 milles au nord d'Édimbourg, ma ville natale, nous avons traversé l'immense terrain avec rapidité, prélevant des échantillons de sol et gloussant les uns sur les autres, l'agent, son collègue et le gardien nous suivant avec beaucoup d'intérêt. Après la visite des champs en contrebas, nous nous sommes tous dirigés en voiture vers le vaste plateau du domaine et nous avons poursuivi notre enquête et notre analyse avec fureur.

Espoirs en pointillés - A 20h30, nous étions bouleversés après avoir été en déplacement depuis 05h30 et nous nous sommes assis sur la belle place de Saint Martin de Londres, la place de la ville. Pas tout à fait.... mais quand même, très prophétiquement nommé. Je veux dire, nous avons un bureau à Londres et j'y ai vécu il y a plusieurs années... ! Nous avons mangé une excellente pizza cuite au bois et acheté de délicieux meringues artisanales à rapporter à la maison d'une charmante dame locale. Les deux seules pensées que nous avions à l'esprit étaient, nous devons l'avoir, MAIS QUOI SUR L'EAU ? Bien qu'elle soit traversée par une rivière, "c'était un lit à sec quand nous y étions", mais l'agent a dit (il ne le ferait pas) qu'elle coulait en hiver. Je suis retourné au Royaume-Uni et j'ai appelé l'agent après deux jours en lui disant : " Je le veux, si nous pouvons résoudre le problème de l'eau. Il a répondu presque immédiatement. Je suis désolé que Martin l'ait vendu. Il y a deux offres pour cela et le propriétaire en a choisi une.......

Une partie de la ferme principale des Jasses

Silver Lining - Dans le cadre de la revue des perspectives immobilières, je suis retourné sur le site de l'Agent avec la propriété Saint Martin de Londres, spécialisé dans les grands domaines viticoles. Et voilà qu'il y avait encore de la publicité. J'ai appelé à la hâte et il m'a en quelque sorte confirmé qu'il était toujours disponible et j'ai reçu une réponse un peu maladroite à ma question : pourquoi n'êtes-vous pas revenu nous voir lorsque la vente a échoué ? Il a expliqué que c'était par l'intermédiaire d'autres agents et qu'il n'en était pas absolument certain. Il a passé un coup de fil rapide et le représentant du propriétaire a confirmé qu'il était toujours disponible.

La partie intelligente - Nous devions encore résoudre le problème de l'eau. J'utilise depuis longtemps les données et les cartes de la Commission géologique de France pour pré-vérifier les sols et les strates sur les perspectives foncières. En regardant à travers leur site, j'ai décidé de voir ce qu'il y avait dans leur "section écologique" et j'ai découvert qu'ils avaient une grande et vaste étude de l'eau avec une cartographie nationale détaillée. Une carte montre spécifiquement tous les "forages" analytiques qu'ils ont forés dans toute la France.

Un vaste lac révélé sous les Jasses

J'étais excité d'en trouver un sur notre propriété. En faisant un zoom avant, j'ai découvert que le marqueur de trou de forage est cliquable et une boîte de fichier de données contenant un certain nombre de points d'information cliquables est apparue. J'étais de plus en plus excité lorsque j'ai cliqué sur un lien et cela m'a fait apparaître un formulaire montrant la profondeur du trou de forage - en haut et en bas et beaucoup d'autres informations en détail. Ce à quoi je n'étais pas préparé, c'était le lien suivant. J'ai cliqué dessus et il a ouvert une nouvelle page web pdf qui a produit une carte montrant un aquifère/lac souterrain géant de 5,09 km2 avec une profondeur de 142m à plus de 600m. En d'autres termes, une source d'eau illimitée avec un point d'accès gouvernemental que nous avons été autorisés à utiliser automatiquement sous réserve d'un avis à l'Office des eaux de l'Hérault (Ministère). J'ai ensuite découvert qu'il y avait un deuxième trou de forage analytique sur notre terrain lors de la dernière visite, ce qui explique les informations de profondeur légèrement différentes que nous obtenions grâce aux liens cliquables.

Land A' Hoy - Donc, armés de toutes ces informations et sachant qu'il y avait encore de la concurrence pour le terrain, nous avons rapidement revu notre offre d'ouverture et l'avons tout aussi rapidement obtenue. Je m'étais très bien entendu avec l'homme qui s'occupe de la propriété, lors de notre première visite et c'était à peu près la même chose lorsque Graeme et moi avons rendu visite à Phil Rees, le co-agent d'Adam Dakin. Aucun d'entre nous ne s'est rendu compte que ce serait la clé pour sécuriser la propriété. Mais il y aurait un dernier rebondissement. Pour ceux d'entre vous qui ont été avec nous à travers toutes les complications qui ont tourmenté nos (ou celles de quiconque) tentatives d'achat de terres en France au cours des 3 dernières années, ce ne sera pas une surprise. Ainsi, après avoir convenu du prix avec le vendeur, après l'habituel " toing-and-froing " et vu les autres, nous attendions avec impatience le Compromis de Vente. Ce qui est arrivé à sa place a choqué même Adam, qui a déclaré qu'il avait tout vu en deux décennies de grandes transactions immobilières, sauf ce que nous avons obtenu.

Unilatéral Quoi ? - C'était un document qui ressemblait à un Compromiis de Vente, mais qui s'appelait en fait une Promesse d'Achat Unilatérale. Il a été rapidement expliqué que le propriétaire de la propriété (le père du vendeur) qui avait initialement donné l'ordre de vendre, était décédé ces dernières semaines. Cela signifiait que la propriété tombait maintenant légalement dans deux intérêts héréditaires - 75 % de la fille (vendeur et signataire) et 25 % de sa mère/veuve qui vivait dans l'appartement l'année dernière lors de notre première visite mais qui était maintenant dans un foyer de soins. Sa fille était sa tutrice et les tribunaux français prévoient qu'en pareil cas, un juge doit approuver le prix convenu, de manière à ne pas désavantager une partie mineure sous tutelle. Jusqu'à ce que le juge approuve le prix convenu, tout ce qui pouvait être signé était l'accord unilatéral.

Un mot à l'oreille - Nous avons convenu d'une date pour la signature de l'accord unilatéral et Adam, notre agent, a dit quelque chose que j'ai trouvé étrange dans un appel téléphonique. Il a expliqué que nous étions devenus l'acheteur privilégié parce que Mme Estimbre, l'épouse du concierge, avait sur les mots de Robert le concierge, un très bon mot disant que j'étais un homme bon et que le vendeur devait me vendre. C'était étrange, et nous n'avons pas vraiment compris l'importance de ce commentaire jusqu'à ce que Graeme et moi survolions pour la signature. Il s'est avéré crucial puisque les Estimbres étaient des amis proches de la mère et du père et des conseillers de la fille. Il est également significatif que Mme Estimbre était l'assistante du notaire en charge de la vente. La vendeuse était venue du Centre de la France pour nous rencontrer et voulait nous faire visiter la propriété à sa façon et nous parler personnellement. On s'entendait très bien. La signature s'est bien déroulée et nous nous sommes tous retirés au bar local pour prendre un verre de fête. Ce que nous devions maintenant faire, c'était attendre que le juge approuve le prix, ce qui devait prendre de 6 à 8 semaines. Après la signature, Mme Estimbre a confirmé que le vendeur ne redescendrait pas et était ravie de pouvoir nous vendre Les Jasses et que Mme Estimbre serait la signataire avec procuration. En d'autres termes, nous avions conclu une entente qui s'est avérée concluante pour l'avenir.

Voilà le juge ! - Tout ce qui concerne un juge ou une procédure judiciaire en France prend généralement deux fois plus de temps qu'on ne le dit et cela prend beaucoup de temps de toute façon. Nous avons attendu 9 mois avant qu'un juge n'ordonne qu'une évaluation actuarielle soit complétée en 90 jours. Donc, nous n'avons pas retenu notre souffle pendant 6 à 8 semaines. DEUX SEMAINES, deux semaines courtes et glorieuses et le juge avait approuvé le prix de vente....Je me prélasse toujours dans la lueur de cette vitesse du stylo au papier d'en haut. Le Compromis de Vente a été rapidement rédigé, accepté, signé et l'acompte versé. De plus, nous avons obtenu un bail inconditionnel nous permettant de reprendre la propriété jusqu'à son achèvement. Les arbres commenceront à être livrés à partir de ce vendredi 25 mai et l'équipe sera là pour les recevoir au cours des deux ou trois prochaines semaines.

La fin du début - ça a été vraiment un long périple avec tant de conditions imposées par la bureaucratie, avec les pitreries machiavéliques de certains agriculteurs français, les manigances de la SAFER, etc. Cependant, nous sommes parvenus au meilleur résultat possible en ce qui concerne le sol, l'emplacement, la topographie et les ressources en eau de notre première plantation. C'est la France et il y a encore beaucoup de procédures administratives et bureaucratiques à suivre et de permissions à obtenir, mais l'agriculture en France est pleine de ces nécessités pour tous.

Néanmoins, nous pensons qu'il vaudra la peine le chemin ardu qu'il a fallu parcourir pour en arriver là. Nous attendons avec impatience de pouvoir planter nos premiers arbres plus tard cette année et d'être en mesure d'accueillir tous nos membres qui viendront nous rejoindre au Domaine Les Jasses.
 

 

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Truffle Farms a également supprimé sa brochure pour les investisseurs, qui n'est plus accessible en ligne, mais dont nous conservons une copie. Ecrivez-nous.

 

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